Hohen Kredit Aufnehmen

WEG: Eignergemeinschaft kann hohe Kredite aufnehmen

Gegen die Entscheidung hat ein Sondereigentümer Klage auf Anfechtung erhoben. Die BGH hat beschlossen, dass auch die Inanspruchnahme eines langfristig hohen Darlehens durch die Eigentümergemeinschaft einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung entspricht. Die Entscheidung, das Darlehen aufzunehmen, war im vorliegenden Falle nicht richtig. Die Anleihe durch die Eigentümergemeinschaft ist nach dem Wohneigentumsgesetz nicht verboten. Im Falle eines Zahlungsausfalls wären die Defizite durch erhöhte Beitragszahlungen der anderen Sondereigentümer oder durch eine Sonderabgabe auszugleichen.

Wird ein Projekt durch eine Sonderabgabe mitfinanziert, ist in der Regel mit hinreichender Sicherheit bekannt, ob ein Zahlungsverzug zu erwarten ist. Verlässliche Vorhersagen über die Kreditwürdigkeit von Wohnungseigentümern sind aufgrund der in der Regel langfristigen Darlehenslaufzeit nicht möglich. - Wichtig ist auch die Tatsache, dass die erforderlichen Mittel durch die Inanspruchnahme der Instandhaltungsreserve und die Einhebung einer Sonderabgabe aufgebracht werden können.

Auch die Entscheidung, ein Darlehen aufzunehmen, musste bestimmte Voraussetzungen erfüllen. Darüber hinaus muss aufgrund der Gefahr, dass einzelne Eigentümer in der Folgezeit zahlungsunfähig werden, die interne Nachschusspflicht der Eigentümer in der Eigentümerversammlung diskutiert worden sein. Die kontroverse Entscheidung entspricht in diesem Zusammenhang einer unsachgemäßen Verabreichung. Die Entscheidung sollte daher für nichtig erklärt werden.

Der Beschluss lautete im Detail: BGH, Beschluss vom 25.9. 2015, (Az. : V ZR 244/14). Aber auch die Inanspruchnahme eines langfristig hohen Kredites durch die Eigentümergemeinschaft kann einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung gleichkommen. Für diese Verpflichtungen haften die Eigentümer nach 10 Abs. 8 WEG nur im Rahmen ihres Mitbesitzes. Der Kläger hat die gegen die anderen Eigentümer der Wohnungen gerichtete Rücktrittsklage des Klägers vom Landgericht abgetan.

Aus Sicht des Oberlandesgerichts ist die Förderung der Fassadenrenovierung durch ein Darlehen einer ordentlichen Verwaltungsbehörde widersprüchlich. Allerdings könnte die Eigentümergemeinschaft auch ein Darlehen zur Förderung eines Renovierungsprojektes aufnehmen. Darüber hinaus war es notwendig, die Eigentümerinteressen, die Kreditbedingungen und die Gegebenheiten des Einzelfalls abzuwägen. Für den einzelnen Besitzer besteht keine Möglichkeit, die Kosten der Investition selbst zu tragen.

Der nur von einem der bedrängten Angehörigen der Wohnungseigentumsgemeinschaft eingefügte Änderungsvorschlag ist zwar erlaubt und auch sonst in jeder Hinsicht erlaubt. Damit werden die anderen Streitparteien nicht zu Beschwerdeführern, sondern sind als Beteiligte an dem Beschwerdeverfahren miteinbezogen. Die Entscheidung der Stockwerkeigentümer, einen Teil der Sanierungskosten mit einem Darlehen von ca. 1.320.000 zu übernehmen, steht nicht im Einklang mit einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung.

Die Entscheidung, ob die Eigentümergemeinschaft ein Darlehen aufnehmen soll, obliegt den Wohnungseigentümern, hat der Bundesrat bereits getroffen. Einige argumentieren, dass eine Fremdfinanzierung durch die Eigentümergemeinschaft, die nicht nur der Deckung eines kurzzeitigen Engpasses der Liquidität diene und die Höhe der Wohnungsbauprämien aller Hausbesitzer für drei Jahre übersteige, grundsätzlich nicht zulässig sei.

Die Abwägung der im Einzelfall geforderten Zinsen hat vor allem das staatliche Finanzsystem, die Natur und Zweckmäßigkeit der zu fördernden Massnahme, die Darlehensbedingungen, etwaige Zuschüsse, Aufwendungen und Vorteile für die Miteigentümer, die Befreiung der Miteigentümer von der Kreditaufnahme und die persönliche Bürde für den Einzelperson.

Es gibt im Wohneigentumsgesetz keine Hinweise darauf, dass diese bereits seit der Feststellung der Handlungsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft existierende Option trotz ihres Rechts auf Selbstorganisation nur in besonderen Fällen für Wohneigentümer verfügbar sein sollte. Es ist nicht möglich und sinnvoll, dass jeder Eigentümer bei einem höheren finanziellen Bedarf der Gemeinde eine höhere Sonderabgabe zahlt, die nicht durch den Einsatz der Unterhaltssituation abgedeckt werden kann.

Vor allem in solchen Faellen kann die Aufnahme von Gemeinschaftskrediten ein nuetzliches oder sogar wesentliches Finanzinstrument fuer die Wohnungseigentumsgesellschaft sein. Dabei sind jedoch die speziellen Haftpflichtrisiken bei der Aufnahme von Krediten durch die Eigentümergemeinschaft für die Eigentümer der Sondereigentumswohnungen zu berücksichtigen. Gegenüber der das Darlehen gewährenden Hausbank haften die einzelnen Stockwerkeigentümer nach § 10 Abs. 8 WEG nur im Umfang ihres Mitbesitzes.

Andererseits steht im Innerbetrieb mit der Eigentümergemeinschaft eine zusätzliche Beitragspflicht an. Damit ergibt sich die Pflicht der Stockwerkeigentümer, für einen ausgewogenen Haushalt zu sorgen. der Eigentümer ist verpflichtet. Gleiches trifft zu, wenn die einzelnen Eigentümer ihren Teil der Zins- und Tilgungszahlungen nicht zahlen und sich dadurch Versorgungslücken ergeben; denn auch diese Verpflichtungen zählen zu den Aufwendungen im Sinn von 28 Abs. 1 S. 2 Nr. 1 WEG, deren Finanzierung durch den Businessplan oder durch dessen Zuschlag in Gestalt einer Sonderzuteilung zu gewährleisten ist.

Weil eine Sonderzuteilung von den derzeitigen Stockwerkeigentümern zu zahlen ist, ist in der Regel mit hinreichender Sicherheit bekannt, ob ein Zahlungsverzug zu erwarten ist; in jedem Fall kann die Umsetzung von verschiebungsfähigen Massnahmen auch davon abhängen, ob die Sonderzuteilung von allen Stockwerkeigentümern geleistet wird. Im Falle eines Darlehens hingegen kann das Ausfallrisiko der einzelnen Stockwerkeigentümer nur sehr eingeschränkt eingeschätzt werden.

Verlässliche Vorhersagen über die Kreditwürdigkeit von Wohnungseigentümern sind allein wegen der in der Regel langfristigen Darlehenslaufzeit nicht möglich; außerdem ist immer damit zu rechnen, dass es in diesem Zeitraum zu einem Eigentümerwechsel kommt, d.h. dass sich die Zusammenstellung der Gemeinde ändern wird. Die entsprechenden Forderungen der Gemeinde gegen die jeweiligen Sondereigentümer können auch von den Kreditgebern der Gemeinde, d.h. auch von einem Kreditgeber, eingezogen werden.

Im Falle einer Sanierungsmaßnahme im Sinn von 22 Abs. 2 WEG ist zu beachten, dass der gesetzgeberische Zweck es den Eigentümern von Eigentumswohnungen ermöglichen sollte, ihre Wohnsiedlung in einer ökonomisch vertretbaren Form an die Gegebenheiten der Zeit anzugleichen; ihre Kreditfinanzierung kann daher auch im Einklang mit einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung erfolgen. Die Wahrscheinlichkeit, dass ein Darlehen einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung entspricht, ist umso größer, je wichtiger es ist, die Wohnsiedlung auf einen modernen Stand zu bringen.

Ebenso wichtig ist die Tatsache, dass die erforderlichen Mittel durch die Inanspruchnahme der Instandhaltungsreserve und die Einhebung einer Sonderabgabe aufgebracht werden können. Bekommt die Eigentümergemeinschaft hingegen für eine Massnahme, die zu einem späteren Zeitpunkt nicht mehr zur Auswahl stehen würde, einen staatlichen Zuschuss, so ist dies ebenfalls zu berücksicht. Die mit der Kreditaufnahme verbundenen Lasten und Risken sind mit den Vor- und Nachteilen der Maßnahmenfinanzierung durch eine Sonderabgabe zu verrechnen.

Nur wenn die Aufnahme zur Ausführung einer Reparaturmaßnahme diente, die eine Verschiebung nicht toleriert, diese nicht aus der Instandhaltungsreserve finanzierbar ist und eine Sonderzuweisung die Finanzierungsmöglichkeiten der Eigentümer überschreitet, ist die Situation anders. Als weitere Kriterien für die Bewertung der Rechtmäßigkeit eines Kredits gelten die Kreditbedingungen, insb. die Zinshöhe und andere Nebenkosten, die Kreditlaufzeit und die Tilgungsbedingungen.

Zur Vermeidung einer dauerhaften Schuldenlast der Europäischen Union und der damit zusammenhängenden Gefahren für die Kreditgeber und Eigentümer von Eigentumswohnungen muss die Tilgung so erfolgen, dass das Darlehen am Ende seiner Laufzeit zurÃ? Gleichzeitig wird eine Dauer von mehr als zehn Jahren nur in Ausnahmen einer guten Verwaltungspraxis entspricht, wenn z.B. die Finanzierbarkeit einer nicht verschiebbaren Massnahme nicht anders gewährleistet werden kann.

Es wird jedoch die Ansicht vertreten, dass eine Kreditentscheidung der Eigentümergemeinschaft im Prinzip nur dann einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung entspricht, wenn dem jeweiligen Eigentümer eine solche Anfechtungsmöglichkeit gewährt wird und er von den Kosten des Kredits und - nach entsprechender Absprache mit dem Kreditgeber - von der Quotenhaftung des 10 Abs. 8 WEG freigestellt ist.

Bei der Kreditaufnahme handelt es sich um ein separates Finanzinstrument der Wohnungseigentümergemeinschaft28 und nicht nur um ein Mittel, um mit Hilfe von Bestandteilen der Sonderabgabe den Eigentümern ausreichende Mittel zur Verfügung zu stellen, die durch die Refinanzierung der Massnahme durch die Sonderabgabe wirtschaftlich überlastet wären. Die Wohnungseigentümer sind jedoch nicht daran gehindert, den flüssigen Eigentümern die Gelegenheit zu geben, ihren Teil unverzüglich zu zahlen und das Darlehen zu einem dementsprechend reduzierten Satz abzuschließen.

In der Außenbeziehung ist sie jedoch nach wie vor verpflichtend mit der Übernahme aller Stockwerkeigentümer nach 10 Abs. 8 WEG. Eine solche Entscheidung kann vor allem nicht auf eine korrespondierende Anwendbarkeit des § 16 Abs. 4 WEG gestützt werden. Auch die Entscheidung über die Kreditaufnahme muss bestimmte Voraussetzungen erfüllen.

Die Entscheidung muss ausreichend konkret sein. Die Entscheidung muss Informationen über die zu finanzierende Massnahme, die Hoehe des Kredits, seine Dauer, den Zinssatz und die entsprechenden Informationen der Wohnungseigentuemer im Sitzungsprotokoll der Gesellschafterversammlung enthalten. Gleichzeitig wird angeboten, die Eigentümer vor der Entscheidung über die derzeitige Wirtschaftslage der Eigentümergemeinschaft zu unterrichten, vor allem über eventuelle Verluste bei der Wohnbauförderung.

Die Resolution ist auch nicht allzu vage, da die endgültigen Zinsbedingungen bei der Entscheidungsfindung noch nicht festgelegt waren. Andererseits garantiert das vom Wohnungseigentümerverband ausgewählte Finanzkonzept eine zeitnahe, verlässliche und lückenlose Finanzierung. Aufgrund des vorteilhaften Zinsniveaus ist die langfristige Verpflichtung nicht mit zusätzlichen Kosten für den individuellen Eigentümer der Eigentumswohnung verknüpft; zugleich bewirkt die aufgeschobene Tilgung eine deutliche Entlastungen für weniger finanzstarke Sondereigentümer.

Im Gegensatz dazu vermittelt der Wortlaut des Entscheidungsentwurfs, dass das Bundesland Baden-Württemberg eine Ausfallgarantie für Zahlungsverzögerungen von Eigentümern übernommen hat, den irrtümlichen Anschein, dass ein solches Verlustrisiko nicht besteht, da die Garantie die Eigentümergemeinschaft im Falle eines solchen Zahlungsverzugs sichert. Die zugesagte Garantie sichert jedoch nicht die Eigentümergemeinschaft, sondern ausschließlich den Banken.

Der Eintritt des Gewährleistungsfalles hat keinen Einfluss auf die Verbundenheit der Eigentümergemeinschaft und die interne Verpflichtung zur Nachschussleistung; es findet nur ein Gläubigerschwank statt.